近期，两只物业股走出了一波极具反差的行情。
7月28日复牌的方圆生活服务（HK09978，股价0.850港元，市值3.400亿港元）单日收涨291.3%，盘中最高涨幅突破322%，登顶港股当日涨幅榜。浦江中国（HK01417，股价6.450港元，市值26.12亿港元）自5月中旬开启上涨通道以来，股价从不足1元的“老千股”一度涨至7.12港元，区间最高涨幅超3000%。
值得注意的是，两家公司近期都发布了控股权折价出让的股权交易公告。浦江中国5月披露控股股东拟清仓转让74.08%股权，方圆生活服务7月公告实控人折价近四成出售过半控股股份。
两只物业股走出翻倍行情
近期港股物业板块的两大暴涨个股，都发布过转让股权的相关公告。
7月，方圆生活服务公告转让50.01%控股权，接盘方为有云服务企业背景的贡伟力，交易每股对价仅0.14港元。对比公司停牌前0.23港元的收盘价，此次股权转让折价幅度高达39.13%；同时，交易撮合方太盟投资集团获公司无偿授予认股权证，以零成本期权形式作为本次交易的配套安排入局。
二级市场方面，方圆生活服务股价于7月31日创下1.55港元新高，区间最高涨幅曾达到约570%（以7月上旬0.23港元阶段低点测算），截至最新收盘，涨幅回落至274%。
从基本面来看，方圆生活服务经营承压明显。
据企业财报数据，2023年至2025年营收连续下行，分别为4.27亿元、3.69亿元、3.51亿元；连续三年亏损，2023年—2025年股东应占溢利分别亏损6061万元、7693万元、5248万元。
相较于方圆生活服务，浦江中国的大涨行情更为夸张，涨幅量级远超前者。
据通达信数据，自5月14日启动上涨行情以来，公司股价从0.24港元的低位一路冲高，盘中最高触及7.12港元。短短两个多月区间最高涨幅约3100%（以5月上旬0.215港元阶段低点测算），创造了年内物业板块最强涨幅纪录。
追溯行情根源，同样源于大额股权清仓交易。
浦江中国5月披露创始团队拟清仓所持74.08%全部股份，6月发布正式交割公告，微盟创始人孙涛勇联合一致行动人完成收购，成为公司新任实控人。
本次交易的折价力度更为激进，每股要约价仅0.519港元，较6月公告前最后一个交易日1.870港元的收盘价，折让幅度高达72.25%。
浦江中国基本面并无亮眼支撑，公司主营业务聚焦城市服务与物业配套服务，业务模式较为单一。
据浦江中国财报，公司的主营业务以物业服务和城镇环卫服务为主。截至2025年末，物业管理服务贡献营收约7.46亿元，占营收比重69.23%。城镇环卫服务收入2.78亿元，占比25.82%。
财务层面，浦江中国2023年至2025年实现股东应占溢利分别为亏损7446万元、5034万元、2496万元，三年累计亏损近1.5亿元。
针对两家公司股权折价转让考量、定价依据、中小股东权益保障及上市公司后续经营转型规划等问题，《每日经济新闻》记者分别向方圆生活服务、浦江中国官网邮箱发去采访函，但截至发稿暂未获得答复。
“此次两家亏损物业股股价暴涨，核心并非企业基本面改善，而是科技从业者低价收购港股物业上市平台引发的资本行情。”8月4日，中物智库高级研究员宋子谦通过微信在接受记者采访时表示。
在宋子谦看来，这类买家看重的并非物企亏损的主业利润，而是稀缺的港股上市资质、成熟的实体经营场景，以及后续资本运作和产业重组的选择权。目前仅出现两宗交易，只是个别资本运作案例，并不代表科技企业批量入局抄底物业壳的行业趋势。
科技类主体低价拿下港股物业平台
两只物业股大涨之所以在整个板块显得亮眼，缘于行业背景的显著变化。
据中指研究院数据，2026年上半年，物业板块总市值及市盈率均处于波动下行趋势，截至2026年6月30日，上市物企总市值约为2029.90亿元人民币，PE均值为13.06倍（剔除异常值），较年初分别下降21.38%、27.31%。
“物管板块估值与市值持续走弱背后，个股分化态势愈发极端，头部十家企业垄断近八成总市值，超半数上市物企陷入低股价、低流动性困境，退市风险抬升。”中指研究院分析称，现如今物管板块的资本市场估值逻辑已迎来重构，过往“规模至上”逻辑失效，资金不再单纯追捧扩张速度，精细化运营、客户服务能力成为估值核心锚点，优质服务企业方能收获估值溢价。
资本市场降温的直观体现，便是2026年上半年国内物业服务行业无新增IPO申报及上市案例。
据记者不完全统计，2021年以来，已有蓝光嘉宝服务、华发物业服务、融信服务、金科服务、瑞森生活服务五家上市物企先后退出资本市场。
而相较于艰难深耕物业主业，收购现成港股上市平台、规避严苛的IPO审核流程，成为新经济企业、科技公司、传统转型企业快速登陆资本市场的捷径。
其中，浦江中国控股权由微盟创始人孙涛勇跨界接盘，方圆生活服务过半控股权则卖给有云服务企业背景的贡伟力，二者均是科技类主体低价拿下港股物业上市平台。
宋子谦也提到，目前公开市场上，可直接照搬的“亏损物业股被收购后立即注入科技资产并完成彻底转型”的成熟案例并不多。
以佳源服务为例，2024年，接管人以9900万港元出售其73.56%股份，部分对价通过抵销债务支付。新控制权落定后，公司首先补发业绩、解决复牌事项，2024年12月恢复交易，2026年又进行了股份配售。这一案例反映的是“取得控制权—治理修复—恢复上市功能—再融资”。
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